Bien assurer son condo: ce qu'il faut savoir

Une double protection pour les propriétaires de condo

Les nouveaux propriétaires de condo s’étonnent souvent d’apprendre que la protection d’un condominium passe par deux contrats. Il y a la police d’assurance habitation du copropriétaire et l’assurance du syndicat de copropriété.

Lorsqu’un problème se produit, l'indemnisation est accordée par l’un ou l’autre des contrats, ou encore par les deux, selon l’étendue et la nature des dommages. Connaître les particularités de chaque contrat est essentiel pour éviter les mauvaises surprises.

L'assurance du copropriétaire de condo

En tant que copropriétaire d’un condo, vous devez vous procurer une assurance habitation adaptée vos besoins et à votre unité. Cette assurance vous offre diverses protections, dont certaines sont exigées par la loi ou par la déclaration de copropriété.

Assurance responsabilité civile du copropriétaire

L’assurance du copropriétaire inclut une protection en responsabilité civile. Cette protection est obligatoire. Elle doit être d’un montant minimal d’un ou deux millions selon le nombre d'unités dans votre immeuble. La protection couvre les dommages matériels et les dommages corporels que vous pourriez causer involontairement à autrui.

Par exemple, vous seriez couvert si:

• votre chien mord une personne et lui inflige des blessures graves;
• la laveuse brise et l’eau se répand chez le copropriétaire d’en bas;
• l’incendie qui a pris naissance chez vous endommage les unités voisines.

Bon à savoir: si vous êtes tenu responsable de dommages, le syndicat peut vous réclamer le coût des réparations.

De même, si vous réalisez des travaux d’amélioration aux parties communes à usage exclusif (par exemple, vous posez de la céramique sur le plancher de la terrasse), votre assurance habitation couvrira aussi ces améliorations.

Biens meubles et améliorations

Cette assurance couvre vos biens personnels, vos électroménagers, meubles, vêtements, appareils électroniques. Il couvre également les améliorations faites au condo qui ne sont pas dans la description standard de votre unité.

Par exemple, si vous remplacez vos armoires de cuisine par des armoires de meilleure qualité, votre assurance habitation couvrira la différence de prix.

Bon à savoir: l’équivalent du prix des armoires de moindre qualité sera protégé par l’assurance du syndicat de copropriété.

Si vous réalisez des travaux d’amélioration dans les parties communes à usage exclusif, votre assurance habitation couvrira ces améliorations. Par exemple, si vous posez de la céramique sur le sol de la terrasse, vous serez couvert.

Garantie complémentaire – Répartition

La Garantie complémentaire – répartition couvre le montant que le syndicat des copropriétaires pourrait vous réclamer s'il devait réparer des dommages à l'immeuble et que les sommes du fonds de prévoyance ou de l'assurance ne suffisaient pas.

Attention: votre contrat doit inclure les protections nécessaires pour profiter de cette garantie, par exemple pour des dommages causés par un refoulement d'égout.

Protections supplémentaires

Des protections supplémentaires ou un montant d’assurance minimal sont parfois exigés par la déclaration de copropriété. C’est le cas notamment pour les infiltrations d’eau et les refoulements d’égout.

L'assurance du syndicat de copropriété

Le bâtiment qui abrite chaque condo exige une assurance d’entreprise détenue par le syndicat de copropriété.

Responsabilité civile du syndicat

Cette assurance couvre la responsabilité du syndicat et des personnes responsables du bon fonctionnement de l’immeuble. Elle inclut aussi les aires communes, comme l’entrée, l’ascenseur et la terrasse. Elle protège les biens communs, tels que le mobilier de terrasse. Enfin, elle couvre les aménagements inscrits au registre des parties privatives de chaque condo, comme une baignoire ou des armoires.

Bon à savoir: Le Code civil du Québec oblige le syndicat à tenir un registre des descriptions des parties privatives de l’immeuble. Cela vous permet de connaître les améliorations apportées à votre unité et d’ajuster correctement votre assurance habitation.

Fonds d’autoassurance

Les syndicats de copropriété doivent constituer un fonds d’autoassurance. Ce fonds, administré par le conseil d’administration, couvre la franchise en cas de sinistre. C’est aussi au syndicat de faire réparer les dommages à la suite d’un sinistre touchant les unités de condo ou les parties communes.

Bon à savoir: ces réparations n’incluent pas les biens des copropriétaires ni les améliorations apportées aux condos.

Assurance contre les risques usuels

L’assurance contre les risques usuels (vol, incendie, etc.) est obligatoire et doit correspondre à la valeur à neuf de l’immeuble. En cas de sinistre, le syndicat peut réclamer un montant d’argent à l’ensemble des copropriétaires pour réparer les dommages qu’il est responsable d’assurer.

Tableau comparatif - Quelle assurance couvre les dommages dans un condo?

Bien évaluer ses besoins d’assurance habitation

Avant d'opter pour un contrat d'assurance habitation, assurez-vous de lire attentivement votre déclaration de copropriété. Cela vous permettra de bien connaître vos obligations en matière d'assurance pour votre partie privative.

Procurez-vous également une copie de la police d’assurance du syndicat et parcourez-la attentivement. Pour quel montant le bâtiment est-il assuré? Les couvertures choisies sont-elles suffisantes? Quel est le montant de la franchise et qui doit la payer en cas de sinistre?

Si certaines protections semblent insuffisantes, ajustez votre contrat d’assurance habitation en conséquence. Certains avenants sont conçus spécifiquement pour combler le manque à gagner si l'assurance du syndicat n'est pas à la hauteur.

Opter pour une protection adaptée à vos besoins est le meilleur moyen d'éviter les mauvaises surprises. Un acheteur averti en vaut deux. Parlez-en à votre assureur!