Douillettement installé dans sa nouvelle demeure, le couple Martel pousse enfin un soupir de soulagement. Le marathon achat-vente-déménagement est enfin derrière! Mais alors qu’ils commencent tout juste à profiter de leur lune de miel résidentielle, le téléphone sonne. Au bout du fil : le nouveau propriétaire de leur ancienne maison, qui vient de déceler un grave problème dont il les tient responsables.

Line et Fernand sont secoués. Pourtant, au moment de la vente rien ne clochait. Eux ont déclaré tout ce qu’ils savaient au sujet de la maison. De son côté, l’acheteur l’a fait inspecter. Au choc initial succède l’angoisse. Que faire?

Lors de la réception de l’avis

N’ignorez surtout pas la démarche de l’acheteur en estimant que ses prétentions sont non fondées. Si vous êtes contacté pour un prétendu vice caché…

1 - Par téléphone (conversation ou message sur boîte vocale) ou par courrier électronique :

  • Vous n’avez pas à prendre position officiellement ni à vous sentir coupable de quoi que soit, indique le notaire Yvon Boily.
  • Prenez note des prétentions de l’acheteur et demandez-lui de vous signifier les faits par lettre, tel que requis par la loi (art.1739, C.c.Q).

2 - Par lettre :

  • Employez le même canal que l’acheteur et faites-lui parvenir une réponse par courrier recommandé.
  • Adoptez une position ferme et demandez que la nature et la source du problème vous soient clairement exposées, si cela n’a pas déjà été fait (par exemple, par l’entremise d’un rapport d’expert détaillé ou de photos explicites). Il s’agit en quelque sorte de demander à l’acheteur de fournir sa preuve.

Vous avez tout à gagner à créer un climat propice à la compréhension du problème, à la négociation et, le cas échéant, à la recherche d’une solution. « Prendre le chemin de la cour peut coûter beaucoup plus cher. C’est un pensez-y-bien, observe Me Boily. De plus, le recours aux tribunaux est un processus qui peut prendre des mois, tandis que le problème peut se régler rapidement et efficacement entre les parties concernées. »

Place à la négociation

Si vous le jugez utile, demandez à avoir accès aux lieux en compagnie de votre propre expert pour prendre la mesure du problème de visu. Vous obtiendrez ainsi une seconde expertise et une seconde estimation qui vous permettront, le cas échéant, d’établir une base de négociation en vue des pourparlers avec l’acheteur.

Que peut exiger l’acheteur? Le plus souvent, il réclamera une somme forfaitaire couvrant le coût des réparations qu’il devra effectuer. Pour un défaut important, il pourrait réclamer une réduction du prix de vente. Notons qu’il faut un problème d’envergure pour justifier l’annulation de la vente d’une maison.

Selon le cas, vous disposez de quatre motifs de défense pour parvenir à démontrer qu’il ne s’agit pas d’un vice caché :

  • le vice était apparent lors de la vente ou connu de l’acheteur;
  • le vice résulte d’une usure normale;
  • le vice résulte d’une mauvaise utilisation par l’acheteur;
  • le contrat stipule que le bien a été vendu « aux risques et périls » de l’acheteur, soit sans garantie légale.

Dans le Code civil du Québec, l’article 1726 explique la garantie de qualité de la part du vendeur : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

La notion de vice caché est souvent mal interprétée. L’acheteur comme le vendeur auraient intérêt à consulter un expert en droit immobilier, notamment un notaire, avant de monter aux barricades. À ce titre, le notaire impliqué dans la transaction de l’immeuble au cœur du litige est particulièrement bien placé. « Un notaire doit traiter de façon impartiale avec toutes les parties impliquées dans une transaction immobilière. Son rôle est de tirer les choses au clair et non de tirer la couverte d’un côté », de conclure Me Boily.

Si, après consultation, discussion et réflexion, vous réfutez les prétentions de l’acheteur, vous feriez mieux de l’en informer par courrier recommandé. Ce dernier aura le fardeau d’entreprendre une procédure judiciaire s’il reste convaincu de votre responsabilité. 

Remerciements à Me Yvon Boily, notaire, Montréal

Lisez aussi notre capsule à l’intention de l’acheteur, Vice caché : démarche de l’acheteur.