Ça y est! Après plusieurs semaines de recherche, vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Construite dans les années 1920, elle est coquette, chaleureuse et située exactement dans l’environnement que vous recherchiez. Lors de la visite préachat, vous avez bien remarqué quelques briques fissurées et détecté une légère odeur d’humidité, ce qui vous a semblé normal pour une maison de cet âge. Votre coup de cœur vous a mené jusque chez le notaire. Mais quelques mois plus tard, votre maison de rêve est devenue la cause des pires cauchemars. Les fissures se sont transformées en canyons et l’odeur d’humidité vous hante. Vous avez alors décidé de poursuivre votre vendeur pour vices cachés. Votre cas est devant les tribunaux. Aurez-vous gain de cause?

 

Qu’est-ce qu’un vice caché dans le cas d’un immeuble?

En règle générale, on peut le décrire comme une défectuosité ou une déficience découlant soit d’une mauvaise conception, d’une détérioration ou d’une erreur de construction antérieure à la vente, qui est grave et qui était invisible. Le Code civil du Québec stipule que, lors de la vente, un bien doit être exempt de vices cachés « qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus » (art. 1726 C.c.Q.).

 

Lors des visites préachat

La loi nous oblige à prendre certaines précautions au moment de l’achat d’une maison. « La garantie légale contre les vices cachés comporte une importante limite : le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent, c’est-à-dire celui qui pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent sans qu’il ait besoin de recourir à un expert », souligne Me Nicolas Gosselin. Soyez ainsi attentif aux signes évidents pouvant laisser entrevoir des problèmes. Dès cette étape, n’hésitez pas à recourir aux services d’un expert si vous percevez des indices annonçant des complications éventuelles. Son rapport pourra servir de preuve, advenant un procès. Il est d’ailleurs recommandé de faire inspecter la maison que vous souhaitez acheter. Ici aussi, le rapport d’inspection pourra jouer en votre faveur, si nécessaire.

 

Et si vous découvrez un vice caché après l’achat?

Même si vous avez pris des précautions avant l’achat, un défaut pourrait se décider à sortir de sa cachette une fois la transaction conclue – parfois plusieurs années après. Comment procéder si vous décidez alors de poursuivre le vendeur? Premièrement, prenez des photographies ou des images vidéo du vice et de ses conséquences. Par la suite, demandez l’avis d’un expert (architecte, ingénieur, spécialiste en structure…) pour connaître la nature exacte du vice et son étendue. Prévoyez une somme d’environ 500 à 1 000 $ pour cette expertise. En même temps, envoyez un avis de dénonciation du vice à votre vendeur, par courrier recommandé ou par huissier. La loi vous oblige à dénoncer par écrit au vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte, l’existence de ce vice (art. 1739 C.c.Q.). N’entreprenez pas de travaux tant que le vendeur n’a pas réagi à votre démarche ou que votre cause n’a pas été entendue.

Avant d’intenter des procédures, n’oubliez pas d’évaluer si les frais de justice ne seront pas supérieurs au dédommagement réclamé. Un juge tiendra compte de la dévaluation du bâtiment ou de la plus-value que les travaux correctifs peuvent apporter au bâtiment, et l’indemnisation peut ne représenter qu’une partie des coûts réels pour remédier au vice caché.

Bref, la vigilance est de règle au moment de l’achat de votre maison, car en cas de problème après son acquisition, le tribunal pourrait vous faire assumer seul les conséquences de votre négligence, ce qui risque de vous arriver si vous êtes l’acheteur présenté au début de cet article.

Merci à Nicolas Gosselin, avocat chez Pothier Delisle SENC.
Lisez aussi notre capsule à l'intention du vendeur, Vice caché : quand le vendeur est la cible d'un recours.



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