Devenez proprio sans accroc

 

C’est décidé : vous serez propriétaire! Voici des conseils pour que votre rêve devienne réalité.

Avant de vous lancer à la recherche d’une maison, vous devrez d’abord déterminer vos exigences. Pensez à vos besoins actuels et futurs.

  • Voulez-vous vivre en ville, en banlieue ou à la campagne?
  • Désirez-vous une demeure spacieuse parce que vous envisagez d’avoir des enfants ou, au contraire, petite parce que les enfants ont quitté la maison ou que vous prendrez bientôt votre retraite?
  • Êtes-vous attiré par un appartement, un cottage, un duplex?
  • Avez-vous besoin de plusieurs chambres à coucher, de deux salles de bains, d’un bureau, d’un garage?
  • Voulez-vous un système de climatisation, un espace de rangement ou de bricolage, une cheminée, une piscine?
  • Considérez aussi le quartier dans lequel vous rêvez de vous établir. Offre-t-il tous les services que vous désirez (écoles, garderie, transports en commun, centres commerciaux, bibliothèque, hôpitaux, etc.)? Est-il bruyant? propre? Y a-t-il des arbres, des parcs, du stationnement? Prévoit-on y construire des immeubles commerciaux, des tours d’habitation, etc.? Y a-t-il des zones inondables?

Finalement, recherchez-vous une maison neuve ou une maison existante? Chaque option présente des avantages et des inconvénients. La maison neuve permet souvent de choisir certains éléments, comme le revêtement extérieur, les revêtements de sol, les armoires, etc. Elle respecte les codes du bâtiment ainsi que les normes les plus récentes en matière d’électricité et d’efficacité énergétique. Elle offre la protection d’une garantie et élimine les frais d’entretien à court terme. Par contre, si le quartier est tout neuf lui aussi, il se peut qu’écoles, magasins et autres services ne soient pas offerts avant des années. Et certaines taxes, comme la taxe sur les produits et services (TPS) s’ajoutent au prix d’achat. Enfin, la maison neuve occasionne des dépenses supplémentaires pour l’aménagement paysager, le pavage de l’entrée, la pose d’une clôture, l’achèvement du sous-sol, etc. La maison existante est, pour sa part, habituellement située dans un quartier bien établi, où les services sont déjà en place. Le terrain est aménagé et clôturé. Il y a peut-être même une cheminée, un sous-sol aménagé ou une piscine. Par contre, vous voudrez probablement rénover la demeure pour qu’elle soit vraiment à votre goût, ou encore vous devrez y faire effectuer des travaux importants, comme la réfection de la toiture ou le remplacement des fenêtres et des portes.

Si vous optez pour une maison neuve, assurez-vous de choisir un entrepreneur qualifié, membre d’une association de constructeurs reconnue (ACQ, APCHQ), qui possède une licence émise par la Régie du bâtiment du Québec et qui offre un plan de garantie de maison neuve. N’hésitez pas à frapper à la porte d’un propriétaire qui a pignon sur rue dans le quartier résidentiel choisi, et demandez-lui s’il est satisfait du service après-vente, des délais de livraison et des relations avec le promoteur. Exigez que les travaux soient décrits de la façon la plus détaillée possible dans le contrat. Et ne versez jamais le paiement final avant que les travaux soient terminés.

Vous préférez une maison existante? Visitez plusieurs résidences avant d’arrêter votre choix. Un conseil : visitez au moins une fois en plein jour celles qui vous intéressent. C’est la meilleure façon de bien voir les problèmes de structures et les réparations majeures à y apporter (fondations, toit, fenêtres, etc.), de voir aussi l’état des maisons voisines ainsi que le quartier. Notez toutes vos observations sur chacune des maisons que vous visitez, de façon à pouvoir comparer celles-ci ensuite. N’oubliez pas de tenir compte du coût des services publics, de l’impôt foncier et des réparations majeures. Demandez à voir une copie des factures d’électricité, de chauffage, etc. Parlez avec vos éventuels voisins. Quand vous visitez une maison, ne vous laissez pas influencer par la décoration et les accessoires. Évaluez plutôt le nombre de pièces et leurs dimensions, les espaces de rangement (ouvrez armoires et garde-robes), la sécurité (serrures, sonnette d’entrée, verrouillage des fenêtres, système d’alarme), l’état de l’installation électrique, de la plomberie (pression d’eau, chauffe-eau, etc.), du système de chauffage, des portes et fenêtres, du sous-sol (traces d’inondation, humidité, fissures), etc. Pensez aussi à examiner l’extérieur : aménagement paysager, ensoleillement, surface de jeu pour les enfants, état du trottoir et de l’entrée, du revêtement (peinture, aluminium, briques), des gouttières, des cadres de fenêtres, des portes, des rampes, de l’éclairage extérieur, du toit, de la cheminée...

Évaluez votre capacité financière
Faut-il beaucoup d’argent liquide pour acheter une maison? Cela dépend de plusieurs facteurs. Mais, normalement, vous devrez faire une mise de fonds et financer le reste grâce à un emprunt dans une institution financière.

La mise de fonds correspond à un pourcentage du prix d’achat, généralement de 5 à 20 %. Seul hic, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous aurez besoin d’une assurance prêt hypothécaire. L’idéal, c’est de faire la mise de fonds la plus élevée possible pour réduire les remboursements hypothécaires et les intérêts.

Cela étant dit, quelles mensualités maximales êtes-vous en mesure d’acquitter? Pour le savoir, analysez votre situation financière actuelle. Faites un budget réaliste en tenant compte de vos habitudes de vie (voyages, loisirs, (sorties), de vos dépenses (logement, nourriture, vêtements, médicaments, frais scolaires, prêts personnels et auto, cartes de crédit, marge de crédit, etc.) et de vos économies.

Vos frais de logement mensuels (versements hypothécaires, taxes et chauffage) ne devraient pas dépasser 32 % du revenu mensuel brut de votre ménage. Le cas échéant, cette somme doit comprendre également la moitié des charges mensuelles de copropriété. Et l’ensemble de vos dettes (logement, prêts, cartes de crédit, etc.) ne devrait pas dépasser 40 % du revenu mensuel brut. Si vos dettes et engagements financiers (frais scolaires, voyages, etc.) sont élevés, vous devrez réduire vos frais de logement ou évaluer les sacrifices que vous êtes prêt à faire pour diminuer votre endettement rapidement (couper sur les voyages, par exemple). Mais rappelez-vous que l’achat d’une résidence a pour but d’augmenter votre qualité de vie et non pas de vous confiner à la maison parce que vous n’avez plus les moyens de faire des activités, ni de vous prendre à la gorge en ne vous laissant aucune marge de manoeuvre.

Attention : les institutions financières sont « généreuses » et prêtent facilement de très grosses sommes. Elles ne tiennent pas compte de toutes les obligations financières d’un couple ou d’un individu. À vous de faire le calcul. Un indice : si vous consacrez habituellement 25 % du salaire brut mensuel familial au logement, c’est à peu près ce pourcentage que vous devriez conserver. Quant à la période d’amortissement, elle peut, de nos jours, atteindre 30 ans, et parfois même 40 ans ! Le long terme n’est toutefois pas le meilleur choix. Bien sûr, l’étalement du prêt permet d’avoir des mensualités plus abordables. Mais vous paierez aussi beaucoup, beaucoup d’intérêts. Mieux vaut engranger des sous et ne devenir proprio que dans quelques années.

Le courtier immobilier
C’est bien beau de savoir quel genre de maison vous désirez et dans quel quartier, mais encore faut-il la trouver. Pour cela, vous pouvez chercher vous-même et traiter avec le courtier du vendeur (ou avec ce dernier s’il n’a pas de courtier ou faire appel à un courtier immobilier qui travaillera pour vous. Il vous aidera à dénicher la propriété idéale, rédigera une offre d’achat, négociera en votre nom afin de vous aider à obtenir le meilleur prix possible, vous fournira des renseignements importants sur le quartier et se chargera de coordonner l’inspection de la propriété. Normalement, c’est le vendeur qui paye une commission au courtier une fois la transaction conclue. Au moment de choisir un courtier immobilier, n’hésitez pas à poser des questions, principalement sur ses années d’expérience dans le quartier, son mode d’opération, ses références, ainsi que sur les frais de services éventuels. Vérifiez également si la personne est membre de l’Association des courtiers et courtiers immobiliers du Québec. Enfin, méfiez-vous du courtier qui insisterait beaucoup pour vous faire signer une offre d’achat sous prétexte qu’il y a un autre acheteur dans le tableau. Sa commission l’intéresse peut-être au détriment de votre bien-être.

Que vous ayez ou non un courtier immobilier, vous avez intérêt à faire vos propres recherches pour évaluer la « valeur de vente réelle » de la maison qui vous intéresse. Il suffit de la comparer avec d’autres résidences de même catégorie, vendues récemment dans le quartier. Pour ce faire, visitez les sites Internet des courtiers ou adressez-vous au Bureau d’enregistrement de la ville. Interrogez aussi le courtier pour connaître les raisons de la vente. Si le proprio doit agir rapidement, il peut demander un prix intéressant.

Autres frais liés à la transaction
Une fois que vous aurez établi le prix approximatif que vous pouvez vous permettre de payer, vous devrez calculer tous les frais liés à la transaction, afin de vous assurer que vous êtes prêt financièrement. Des exemples.

  • Frais d’ajustement. Vous devez rembourser au vendeur les frais déjà réglés comme l’impôt foncier,  le mazout non utilisé, etc.
  • Assurance habitation. Le prêteur hypothécaire exige ce genre d’assurance parce que la propriété 
    est donnée en garantie. Le montant de cette assurance doit couvrir les frais de reconstruction de la  maison et son contenu. Si la valeur de la nouvelle maison est plus élevée que l’ancienne, vous devrez prévoir une hausse de la prime. L’assurance habitation doit être en vigueur le jour du transfert de la propriété.
  • Certificat de localisation. Le prêteur peut exiger un certificat de localisation avant d’autoriser le 
    versement du prêt. Si le vendeur n’a pas ce document et qu’il refuse d’en assumer le coût (en 
     moyenne de 1 000 à 2 000 $), vous devrez payer pour l’obtenir.
  • Inspection de la qualité de l’eau. Si l’eau provient d’un puits, vous devrez faire vérifier si elle est 
    potable et si la réserve est suffisante. Vous pouvez négocier le paiement des frais avec le vendeur et les indiquer dans votre offre d’achat.
  • Frais juridiques, frais d’inspection de la maison et droits de mutation (« taxe de bienvenue »).
  • Outils de jardinage, tondeuse, matériel de déneigement, habillage des fenêtres, matériel de
    décoration (peinture, revêtement de sol, etc.), frais de déménagement, frais de rénovations ou de  réparations, branchements (téléphone, câble, électricité), frais de copropriété s’il y a lieu, etc.

L’offre d’achat
Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves? Ne reste plus qu’à présenter une offre d’achat. Il s’agit d’une entente écrite établissant les conditions d’achat. Attention : cette offre engage au même titre qu’un contrat. Une fois acceptée par le vendeur, elle doit être respectée. C’est pourquoi, avant de signer ce document, il serait sage de préparer l’offre d’achat avec l’aide de votre courtier immobilier, d’un notaire ou d’un avocat.

L’offre d’achat doit contenir tous les détails de la vente, dont le prix offert, le montant de l’acompte, les biens inclus dans la vente, la date de transfert de la propriété et la date à laquelle l’offre d’achat devient nulle. Vous pouvez y ajouter aussi certaines conditions, comme l’obtention d’un rapport d’inspection satisfaisant, l’approbation du prêt hypothécaire ou la vente de la maison actuelle. L’offre d’achat deviendra définitive seulement lorsque ces conditions seront remplies.

L’inspection
Vu l’importance de l’investissement, il est recommandé de faire inspecter la maison avant de conclure l’achat. Ainsi, vous saurez si la propriété est en bon état et vous éviterez les mauvaises surprises telles que la présence de contaminants comme la pyrite ou l’urée formaldéhyde. L’inspecteur en bâtiment fera un examen visuel des principaux systèmes et composantes accessibles de l’immeuble. Il doit relever la condition générale existante et apparente dans le but de déceler les défauts et les signes révélateurs de problèmes. Prix moyen d’une inspection : entre 400 et 600 $ pour une propriété d’environ 150 000 $.

Sachez toutefois qu’aucune loi n’encadre la pratique de cette profession. Ne confiez donc pas cet examen au premier venu. Faites affaire avec un inspecteur en bâtiment expérimenté, membre d’un ordre professionnel, qui détient une assurance responsabilité professionnelle. Et exigez un rapport complet écrit sur l’état de la maison, de même que sur les réparations nécessaires, avec photos si possible.

Merci à Jacques Gobeil, architecte et directeur des Services-conseils habitation de CAA Québec, ainsi qu’à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour leur collaboration.

Par Jacqueline Simoneau



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